Mi padre ha fallecido y tenía una vivienda en España

1. ¿Se aplica necesariamente la ley española?

Que la vivienda esté en España no significa que toda la herencia se rija por la ley española. En las sucesiones internacionales comprendidas en el Reglamento europeo de sucesiones, la regla general es la ley de la residencia habitual del fallecido. Puede haber elegido válidamente la ley de su nacionalidad, normalmente en el testamento; también existen excepciones que deben revisarse.

Por eso importan su nacionalidad, dónde vivía realmente, la fecha del fallecimiento y los testamentos españoles o extranjeros. El Reglamento se aplica a fallecimientos desde el 17 de agosto de 2015 y no determina los impuestos que deben pagarse. Reglamento (UE) 650/2012, arts. 1, 20–22 y 83.

2. Reúne los documentos básicos

Para empezar, localiza el certificado de defunción, los testamentos que conozcas y los documentos de la vivienda. En España, el certificado de últimas voluntades indica los testamentos que constan inscritos y el notario ante el que se otorgaron. Se solicita una vez transcurridos 15 días hábiles desde el fallecimiento. No sustituye al testamento ni descarta por sí solo que exista uno extranjero. Ministerio de Justicia: últimas voluntades.

Si no hay testamento, hay que acreditar quién hereda conforme a la ley aplicable. Cuando la declaración de herederos se tramite en España por vía notarial, se prepara un acta de declaración de herederos; si el caso es internacional, se revisará qué título sucesorio corresponde. Art. 14 de la Ley Hipotecaria.

Esta documentación suele ser útil para la revisión:

• Certificado de defunción y documentos que acrediten el parentesco y el estado civil.
• Certificado de últimas voluntades y copia autorizada del testamento; si no lo hay, el documento que acredite quiénes son los herederos.
• Escritura de la vivienda, nota simple reciente, referencia catastral y último recibo del IBI.
• Información sobre hipoteca, préstamos, comunidad de propietarios y otros pagos pendientes.
• Identificación de los interesados y, para los trámites españoles, NIF o NIE cuando proceda.

3. Comprueba qué se hereda y si hay deudas

La vivienda puede pertenecer solo en parte al fallecido. Hay que revisar la titularidad, el régimen económico matrimonial y los derechos de otras personas. Si tu padre era dueño de la mitad, no se incorpora automáticamente a su herencia la mitad ajena.

La nota simple ayuda a conocer las cargas inscritas, pero no muestra todas las deudas. Conviene comprobar también préstamos, recibos y posibles seguros que cubran el fallecimiento.

Antes de aceptar, estudia las deudas. Cuando se aplica el Código Civil común español, aceptar pura y simplemente puede hacerte responder también con tus propios bienes. El beneficio de inventario permite limitar esa responsabilidad al patrimonio heredado si se cumplen sus formalidades y plazos. Art. 1003 y arts. 1010 y siguientes del Código Civil.

No siempre hace falta firmar una escritura para aceptar: determinados actos pueden constituir aceptación tácita. Los de mera conservación o administración provisional no la implican por sí solos en los términos legales. Antes de disponer de bienes como heredero, o de renunciar, consulta sus consecuencias. Si te llega un requerimiento notarial para decidir, atiéndelo inmediatamente. Arts. 999 y 1005 del Código Civil.

4. Vigila los impuestos desde el primer momento

Los plazos fiscales se cuentan, con carácter general, desde el fallecimiento. Esperar a reunir los papeles o a que la familia se ponga de acuerdo no los suspende por sí solo.

Impuesto sobre Sucesiones: el plazo general de presentación es de seis meses. Puede solicitarse una prórroga de otros seis dentro de los cinco primeros meses; la prórroga lleva intereses de demora. No equivale a un aplazamiento independiente del pago. Arts. 67 y 68 del Reglamento del impuesto.

Plusvalía municipal: si se transmite un terreno urbano, hay que revisar este impuesto por separado. En las herencias, el plazo general de declaración es de seis meses, ampliable hasta un año a solicitud del interesado. Si se acredita que no hubo incremento de valor, no hay sujeción al impuesto, pero debe declararse la transmisión y aportar los documentos justificativos. Arts. 104.5 y 110 de la Ley de Haciendas Locales.

El importe de Sucesiones depende, entre otros factores, del parentesco, los valores y la normativa autonómica aplicable. Vivir fuera de España no elimina automáticamente los beneficios autonómicos. Hay que determinar tanto la Administración competente como la normativa que corresponde: no basta con saber dónde está la casa. Disposición adicional segunda de la Ley del impuesto.

5. Formaliza la herencia y la inscripción de la vivienda

Una vez acreditado quién hereda y revisados bienes, deudas e impuestos, se prepara la aceptación y adjudicación. La vía habitual para inscribir una vivienda es una escritura de herencia, aunque existen supuestos con documentación distinta, como determinadas herencias de un único heredero. Después se acredita el cumplimiento fiscal y se presenta el título en el Registro de la Propiedad. Art. 14 de la Ley Hipotecaria.

Si hay varios interesados, deben concretarse sus derechos: propiedad, cuotas o usufructo. No des por hecho que puedes vender toda la vivienda por tu cuenta. Antes de firmar arras, comprueba quién debe intervenir y si la documentación permite cumplir el plazo de venta.

6. ¿Puedo tramitarlo si vivo fuera de España?

En muchos casos pueden realizarse trámites mediante un representante con poder suficiente. Antes de firmarlo en tu país, conviene acordar su contenido con el profesional que lo utilizará en España: debe recoger las facultades necesarias para la operación concreta.

Los documentos extranjeros pueden requerir apostilla o legalización y traducción, según el país, el documento y las exenciones aplicables. Un poder válido en el país de origen no basta por sí solo para asegurar su utilización en la operación española. Revisarlo antes evita tener que repetirlo. Arts. 36–37 del Reglamento Hipotecario.

7. Cómo preparar la primera consulta

Empieza con cinco datos: cuándo falleció tu padre, su nacionalidad, dónde residía habitualmente, en qué municipio está la vivienda y si conoces algún testamento. Añade si hay otros posibles herederos, deudas o algún plazo cercano.

Si la vivienda está en Torrevieja o en la Costa Blanca, puedes contarme la situación para revisar los primeros pasos y la documentación necesaria. Atiendo en español, inglés, alemán e italiano. En el primer mensaje basta con un resumen; te indicaré qué documentos necesito y cómo enviarlos.