Mein Vater ist verstorben und besaß eine Immobilie in Spanien

1. Gilt zwingend spanisches Recht?

Eine Immobilie in Spanien bedeutet nicht, dass der gesamte Nachlass spanischem Erbrecht unterliegt. Bei internationalen Erbfällen im Anwendungsbereich der EU-Erbrechtsverordnung gilt grundsätzlich das Recht des gewöhnlichen Aufenthalts des Verstorbenen. Dieser kann wirksam das Recht seiner Staatsangehörigkeit gewählt haben, meist im Testament. Auch mögliche Ausnahmen sind zu prüfen.

Deshalb sind Staatsangehörigkeit, tatsächlicher Lebensmittelpunkt, Todestag sowie spanische und ausländische Testamente wichtig. Die Verordnung gilt für Todesfälle ab dem 17. August 2015 und regelt nicht die zu zahlenden Steuern. Verordnung (EU) 650/2012, Art. 1, 20–22 und 83.

2. Stellen Sie die wichtigsten Unterlagen zusammen

Suchen Sie zunächst die Sterbeurkunde, bekannte Testamente und die Immobilienunterlagen. Die spanische Bescheinigung über letztwillige Verfügungen nennt registrierte Testamente und den jeweiligen Notar. Sie kann beantragt werden, sobald seit dem Tod 15 spanische Verwaltungsarbeitstage (días hábiles) verstrichen sind. Sie ersetzt das Testament nicht und schließt ein ausländisches Testament nicht aus. Spanisches Justizministerium: letztwillige Verfügungen.

Ohne Testament ist nach dem anwendbaren Recht nachzuweisen, wer erbt. Erfolgt die Erbenfeststellung in Spanien auf notariellem Weg, wird eine notarielle Erbenfeststellungsurkunde errichtet; bei internationalen Fällen ist der erforderliche Erbnachweis gesondert zu prüfen. Art. 14 des spanischen Hypothekengesetzes.

Für die erste Prüfung sind regelmäßig folgende Unterlagen hilfreich:

• Sterbeurkunde sowie Nachweise über Verwandtschaft und Familienstand.
• Bescheinigung über letztwillige Verfügungen und notarielle Ausfertigung des Testaments; ohne Testament ein Nachweis darüber, wer Erbe ist.
• Eigentumsurkunde, aktueller Grundbuchauszug (nota simple), Katasterreferenz und letzter IBI-Grundsteuerbeleg.
• Angaben zu Hypotheken, Darlehen, Hausgeld und weiteren offenen Zahlungen.
• Ausweisdokumente der Beteiligten sowie gegebenenfalls NIF oder NIE für die spanischen Formalitäten.

3. Prüfen Sie Eigentum und Nachlassschulden

Die Immobilie kann dem Verstorbenen nur anteilig gehört haben. Zu prüfen sind die Eigentumsverhältnisse, der eheliche Güterstand und die Rechte anderer Personen. Gehörte Ihrem Vater nur die Hälfte, fällt die fremde Hälfte nicht automatisch in seinen Nachlass.

Der Grundbuchauszug zeigt eingetragene Belastungen, aber nicht sämtliche Schulden. Auch Darlehen, offene Rechnungen und mögliche Versicherungen für den Todesfall sollten geprüft werden.

Klären Sie die Schulden vor einer Erbschaftsannahme. Wenn das allgemeine spanische Zivilgesetzbuch anwendbar ist, kann eine vorbehaltlose Annahme zur Haftung mit dem eigenen Vermögen führen. Die Annahme unter Inventarvorbehalt (beneficio de inventario) ermöglicht eine Beschränkung auf das Nachlassvermögen, wenn die gesetzlichen Formen und Fristen eingehalten werden. Art. 1003 und 1010 ff. des spanischen Zivilgesetzbuchs.

Eine Annahme setzt nicht immer eine notarielle Urkunde voraus: Bestimmte Handlungen können eine stillschweigende Annahme bewirken. Reine Erhaltungsmaßnahmen oder eine vorläufige Verwaltung haben unter den gesetzlichen Voraussetzungen für sich genommen diese Wirkung nicht. Lassen Sie sich beraten, bevor Sie als Erbe über Nachlassgegenstände verfügen oder ausschlagen. Auf eine notarielle Aufforderung zur Entscheidung sollten Sie umgehend reagieren. Art. 999 und 1005 des spanischen Zivilgesetzbuchs.

4. Beachten Sie die Steuerfristen von Anfang an

Steuerfristen beginnen grundsätzlich mit dem Todestag. Das Warten auf Unterlagen oder eine Einigung in der Familie hemmt sie nicht von selbst.

Spanische Erbschaftsteuer: Die allgemeine Erklärungsfrist beträgt sechs Monate. Innerhalb der ersten fünf Monate kann eine Verlängerung um weitere sechs Monate beantragt werden; dabei fallen Verzugszinsen an. Die Verlängerung ist keine gesonderte Zahlungsstundung. Art. 67 und 68 der Erbschaftsteuerverordnung.

Kommunale Bodenwertzuwachssteuer (plusvalía municipal): Bei der Übertragung städtischen Grund und Bodens ist diese Steuer gesondert zu prüfen. Im Erbfall beträgt die allgemeine Erklärungsfrist sechs Monate und kann auf Antrag auf insgesamt ein Jahr verlängert werden. Ist nachweislich kein Wertzuwachs entstanden, fällt keine Steuer an; die Übertragung muss dennoch mit entsprechenden Belegen erklärt werden. Art. 104.5 und 110 des Gesetzes über die kommunalen Finanzen.

Die Erbschaftsteuer hängt unter anderem von Verwandtschaft, Werten und dem anwendbaren regionalen Recht ab. Ein Wohnsitz außerhalb Spaniens schließt regionale Steuervergünstigungen nicht automatisch aus. Zuständige Steuerbehörde und anwendbare Vorschriften sind gesondert zu bestimmen; allein die Lage der Immobilie genügt nicht. Zweite Zusatzbestimmung des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes.

5. Regeln Sie die Erbschaft und den Grundbucheintrag

Nach dem Nachweis der Erbberechtigung und der Prüfung von Vermögen, Schulden und Steuern werden Annahme und Zuweisung des Nachlasses vorbereitet. Für die Grundbucheintragung einer Immobilie wird üblicherweise eine notarielle Erbschaftsurkunde errichtet. In bestimmten Fällen, etwa bei einzelnen Alleinerbschaften, kommen andere Nachweise infrage. Anschließend wird die Erfüllung der steuerlichen Pflichten belegt und der Titel beim Grundbuchamt eingereicht. Art. 14 des spanischen Hypothekengesetzes.

Bei mehreren Berechtigten müssen Eigentum, Anteile oder Nießbrauch konkret bestimmt werden. Gehen Sie nicht davon aus, die gesamte Immobilie allein verkaufen zu können. Klären Sie vor einem Anzahlungsvertrag, wer mitwirken muss und ob die Unterlagen einen Verkauf innerhalb der vereinbarten Frist ermöglichen.

6. Ist eine Abwicklung aus dem Ausland möglich?

Viele Formalitäten können durch einen ausreichend bevollmächtigten Vertreter erledigt werden. Stimmen Sie den Inhalt einer Vollmacht vor der Unterzeichnung in Ihrem Land mit der Fachperson ab, die sie in Spanien verwenden wird. Die Befugnisse müssen das konkrete Geschäft abdecken.

Ausländische Urkunden können eine Apostille oder Legalisation und eine Übersetzung erfordern. Das hängt vom Land, der Urkunde und geltenden Ausnahmen ab. Die Wirksamkeit einer Vollmacht im Herkunftsland garantiert für sich genommen nicht ihre Verwendbarkeit für das spanische Geschäft. Eine Vorabprüfung kann eine erneute Beurkundung vermeiden. Art. 36–37 der spanischen Hypothekenverordnung.

7. So bereiten Sie das erste Gespräch vor

Beginnen Sie mit fünf Angaben: Todestag Ihres Vaters, Staatsangehörigkeit, gewöhnlicher Aufenthalt, Gemeinde der Immobilie und bekannte Testamente. Erwähnen Sie weitere mögliche Erben, Schulden und nahende Fristen.

Liegt die Immobilie in Torrevieja oder an der Costa Blanca, können Sie mir Ihre Situation schildern, damit wir die ersten Schritte und benötigten Unterlagen prüfen. Ich berate auf Spanisch, Englisch, Deutsch und Italienisch. Für die erste Nachricht genügt eine Zusammenfassung; ich erläutere, welche Dokumente benötigt werden und wie Sie diese übermitteln können.