Meine Immobilie in Spanien wurde besetzt. Was kann ich tun?

1. Sicherheit geht vor. Informationen sichern.

Beobachten Sie gerade ein Eindringen oder besteht Gefahr für Personen, verständigen Sie die Polizei und vermeiden Sie eine Konfrontation. Versuchen Sie nicht, die Situation mit Gewalt zu lösen.

Notieren Sie, wann Sie das Problem bemerkt haben, wann die Immobilie zuletzt genutzt wurde und wer Auskunft geben kann. Bewahren Sie Nachrichten, Mitteilungen und Originaldokumente auf. Trennen Sie eigene Beobachtungen von Berichten Dritter.

2. Mietrückstände sind nicht dasselbe wie eine Besetzung

Das spanische Strafrecht unterscheidet das unerlaubte Eindringen oder Verbleiben in einer fremden Wohnstätte von der unbefugten Besetzung einer Immobilie, die keine Wohnstätte ist. Entscheidend sind die Umstände. Art. 202 und 245 Abs. 2 des spanischen Código Penal.

Auch eine Zweit- oder Ferienwohnung kann trotz vorübergehender Abwesenheit eine geschützte Wohnstätte (morada) bleiben, wenn sie weiterhin dem Privatleben dient. Beschreiben Sie deshalb die tatsächliche Nutzung. Weisung 1/2020 der Generalstaatsanwaltschaft, Abschnitt 2.

Bestand ein Mietverhältnis, schildern Sie, seit wann Zahlungen fehlen und welche Schreiben versandt wurden. Nichtzahlung kann eine Vertragsbeendigung begründen; allein dadurch wird der Mieter nicht einem Besetzer ohne Rechtstitel gleichgestellt. Art. 27 des spanischen Mietgesetzes (LAU).

Erwähnen Sie auch eine frühere Erlaubnis an Angehörige oder Bekannte und Streitigkeiten unter Miteigentümern. Für die Beratung zählt die vollständige Vorgeschichte, nicht nur der heutige Wunsch nach Rückgabe der Schlüssel.

3. Eine geordnete Mappe statt zahlloser Nachrichten

Die folgenden Unterlagen erleichtern den Einstieg. Nicht alles wird in jedem Fall vorhanden sein. Ein dringendes Beratungsgespräch sollte nicht aufgeschoben werden, um zunächst sämtliche Dokumente zusammenzustellen.

• Eigentumsurkunde, Grundbuchauszug oder sonstiger Nachweis Ihrer Berechtigung.
• Vertrag und Zahlungsbelege bei einer Vermietung oder anderen Vereinbarung.
• Bisherige Schreiben sowie Angaben zu Anzeigen oder Polizeieinsätzen, falls vorhanden.
• Eine kurze Chronologie mit Daten und Angaben zur tatsächlichen Nutzung.

4. Den geeigneten Weg erst nach Prüfung wählen

Das spanische Zivilverfahren kennt verschiedene Besitzschutz- und Herausgabeklagen, unter anderem bei Miete, sogenanntem precario und Besitzentziehung. Klageart und Voraussetzungen hängen vom Fall ab. Art. 250 der spanischen Zivilprozessordnung (LEC).

Lassen Sie sich erklären, welches Ziel verfolgt wird, welche Nachweise fehlen und welche Kosten entstehen. Auch außergerichtliche Voraussetzungen und aktuelle Verfahrensregeln müssen geprüft werden. Dieser Ratgeber dient weder der Fristberechnung noch der Auswahl einer konkreten Klage.

5. Keine überstürzten Entscheidungen

Unterzeichnen Sie keine Vereinbarungen und leisten Sie keine Zahlungen zur Rückerlangung, ohne Inhalt und Folgen zu verstehen. Lassen Sie die Umstände prüfen, bevor Sie Schlösser austauschen oder Versorgungsverträge ändern. Eine improvisierte Lösung kann neuen Streit auslösen.

Verlassen Sie sich nicht auf einen festen Rückgabetermin. Fragen Sie nach den absehbaren Schritten und möglichen Verzögerungen. Das erste Gespräch soll ein begründetes Vorgehen vorbereiten, keinen Erfolg versprechen.

6. Wenn Sie außerhalb Spaniens leben

Beginnen Sie mit einer Zusammenfassung, dem Ort der Immobilie und den wichtigen Daten. Geben Sie an, welche Unterlagen vorliegen und welche Sprache Sie bevorzugen: Spanisch, Englisch, Deutsch oder Italienisch.

Je nach Verfahren können wir auf Grundlage einer Vollmacht tätig werden, die Sie in Ihrem Wohnsitzland vor einem örtlichen Notar oder einem spanischen Konsulat mit notariellen Befugnissen erteilen. Für die Erteilung der Vollmacht müssen Sie dann nicht nach Spanien reisen.

Vor der Erteilung prüfen wir die Wirksamkeit und die erforderlichen Befugnisse, einschließlich der Vertretung durch einen spanischen Prozessvertreter (Procurador), soweit vorgeschrieben. Bei einer Vollmacht vor einem ausländischen Notar klären wir, ob eine Apostille oder Legalisation und eine Übersetzung erforderlich sind. Die Vollmacht ersetzt kein gesetzlich vorgeschriebenes persönliches Erscheinen.

Senden Sie zunächst keine Ausweiskopien, Bankdaten oder sensiblen persönlichen Unterlagen. Wir klären zuerst, welche Informationen benötigt werden und wie sie übermittelt werden sollen. Eine Kontaktaufnahme bedeutet keine Mandatsannahme und unterbricht keine Fristen.